Preise für Wohneigentum steigen schneller als Mieten

Im Jahr 2020 mussten Käufer durchschnittlich 25,7 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen, 2019 waren es noch 24. Damit sind die Kaufpreise erneut stärker gestiegen als die Mieten. Dies sind Ergebnisse des Postbank-Wohnatlas, für den das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut die Wohnungsmärkte in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht hat. Die Dynamik beschleunigt sich. „Wir erwarten hinsichtlich des Immobilienbooms der vergangenen Jahre durch die Corona-Pandemie keine Trendumkehr. Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen, wenn die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark in Mitleidenschaft gezogen werden sollten. Das würde die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Postbank.

Bundesweit reichte im Jahr 2020 die Spanne von knapp zwölf Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee. Experten sprechen von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten.

Überhitzungstendenzen in den größten sieben Städten?

Besonders rasch enteilen die Kaufpreise in den sieben größten deutschen Städten dem Mietniveau. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Plus im Schnitt bei zwei Jahresmieten. Knapp 40 Jahresmieten mussten die Berliner im Jahr 2020 für den Kauf einer Wohnung berappen. Damit erreicht die Bundeshauptstadt einen der deutschlandweit höchsten Werte und mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg unter den sieben größten Städten. Wesentliche Ursache für diese Dynamik war der Berliner Mietendeckel, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde.

Preisniveau in deutschen Großstädten

In den Landkreisen rund um Berlin und Hamburg finden sich im Vergleich zum örtlichen Mietniveau günstigere Objekte. Doch auch in deutschen Städten abseits größten sieben lagen die Kaufpreise 2020 im Vergleich zu den Kaltmieten auf hohem Niveau. So mussten Käufer in 23 Städten ab 20.000 Einwohnern 30 Jahresmieten und mehr aufbringen. Zu den im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau teuersten Großstädten ab 100.000 Einwohnern zählen neben Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf auch Rostock und Potsdam. Unter den Top Ten finden sich zudem die Mittelstädte Rosenheim, Landshut und Baden-Baden.

Doch nicht in allen Städten laufen die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau derart davon. Das ist unter den Großstädten ab 100.000 Einwohner am ehesten in Gelsenkirchen und Salzgitter der Fall. Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangierten im vergangenen Jahr die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal. In 41 Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern liegen die Zahlen unter dem Wert, den Experten derzeit als Grenzwert für vergleichsweise moderate Preise betrachten.